CentralAsia (UZ) - После публикации статьи эксперта и научного сотрудника Школы Восточных и Африканских исследований Университета Лондона Алишера Ильхамова на тему строительства Международного делового центра «Tashkent City» дирекция центра связалась с редакцией CA-News, а также с экспертом.

Далее – ответ эксперта и продолжение его расследования относительно данного инвестиционного проекта.

Ууупс, вебсайт все-таки есть

Уважаемая Дирекция МДЦ «Tashkent City» указала, что я неверно указал вебсайт этого проекта. Действительно, я указывал на то, что объявленный ранее вебсайт проекта, tashkentcityibc.uz, не доступен для публики. В своем письме Дирекция МДЦ рассказала, что сайт проекта существует и уже функционирует под другим названием – tcibc.uz. И вправду, могу подтвердить, что этот новый вебсайт открывается без проблем и содержит кое-какую информацию. Однако к моменту подготовки предыдущей статьи я нигде не встречал информации и объявлений об этом новом сайте. Даже в день публикации статьи на странице проекта в Facebook упоминается tashkentcityibc.uz как официальный сайт проекта (см. скриншот ниже, в правом нижнем углу).

И только через два дня после публикации на лицевой странице проекта в Facebook появилось название нового вебсайта (см. скриншот ниже).

Но не будем придираться. Справедливости ради отметим очевидный прогресс, демонстрируемый Дирекцией проекта в плане открытости и прозрачности, и факт того, что она, эта Дирекция, все-таки чутко реагирует на сообщения прессы. Это безусловно плюс.

Однако является ли этот прогресс достаточным, чтобы продемонстрировать всему миру пример того, что в международной практике называется good governance? Еще далеко нет. Ознакомление с новым вебсайтом, который безусловно предлагает больше деталей по инвесторам и участникам проекта, порождает гораздо больше вопросов, чем у меня было при подготовке предыдущей статьи.

Разбор по лотам: новые детали и новые вопросы

Пройдемся по каждому из восьми лотов проекта Tashkent City, проанализировав имеющуюся в нашем распоряжении на сегодняшний день информацию, в том числе предоставленную новым официальным сайтом проекта.

Лот №1. Сеть из 9 жилых блоков. Вебсайт проекта не показывает, какова оценочная стоимость этого лота. Известно только, что его инвестором является иностранное предприятие (ИП) ООО «High Land City». Судя по статусу (ИП), эта компания должна быть зарегистрирована в Узбекистане. Однако поиски в интернете с целью выявить, какую страну она представляет, кто является учредителем, кто руководит ею, каковы ее уставной капитал и активы, каков послужной список, не увенчались успехом. Поиск по бизнес-справочнику Узбекистана Golden Pages тоже не дал результатов (см. скриншот ниже).

С проектировщиками и генеральным подрядчиком лота все более или менее понятно – это достаточно известные фирмы (см. развернутую таблицу по всем лотам в конце статьи). Однако девелопером жилищного комплекса, то есть, компанией, которая будет распределять и продавать жилье, объявлена некая Dream City Development, исчерпывающую информацию о которой мне не удалось найти, даже то, где она зарегистрирована, в Узбекистане или за рубежом.

Поиск по справочнику Golden Pages опять-таки не дал результатов (см. скриншот ниже).

У Dream City Development, однако, есть свой вебсайт, dreamcity.uz, и своя страница в Facebook. Однако получить хоть какие-то детали об этой компании, когда она создана, кем, кто ею руководит, какова ее «кредитная» история, где она зарегистрирована, каковы ее финансы и активы, и т.п.. мне не удалось. Известно только, что эта фирма расположена по тому же адресу, что и Дирекция МДЦ Tashkent City, на пересечении улиц А. Навои и Фурката, а также то, что она будет заниматься распределением жилья и по лоту №7 «Бульвар».

Недостаток информации об инвесторе и девелопере, затрудняют выяснение вопроса о том, как будут осуществляться финансовые потоки в ту и другую сторону (от инвестора к исполнителям и обратно к инвестору в качестве отдачи от инвестиции), что чревато рядом рисков, включая риск недопоступления в государственную казну налогов от эксплуатации жилищного комплекса.

Лот №2. Опять жилищный комплекс, состоящий из трех блоков. Ситуация сходна с первым лотом – ни стоимости проекта, ни того, проводился ли соревновательный тендер на выявление желающих инвестировать. Опять-таки, мне ничего не удалось выяснить про идентичность объявленного инвестора – ООО «Lotus Gas Invest». Вновь, как и в предыдущем случае, ничего нет об этой компании и в бизнес-справочнике Golden Pages (см. скриншот).

Интересно то, что генеральным подрядчиком по этому лоту выступает эта же фирма-инвестор, но нам не известно, каковы производственные мощности этой компании, каков ее профессиональный состав, каков послужной список. Отсутствие информации о генеральном подрядчике вызывает особое беспокойство относительно технической безопасности строящегося объекта. Если это кампания-«однодневка», то потом, в случае непредвиденных обстоятельств, некому окажется предъявлять спрос. Тогда вся ответственность ляжет на правительство Узбекистана, санкционировавшее такой порядок отбора инвесторов и генеральных подрядчиков.

Лот №3. Торгово-развлекательный комплекс, бизнес-центр, отель. Вопросы по этому лоту аналогичные вышеуказанным. Инвестором лота объявлена Hyper Partners GmbH, зарегистрированная в Германии. О ней я уже писал ранее, а именно то, что это компания является стартапом, созданным в текущем, 2018-м году, и что его уставной капитал составляет всего 25 тысяч евро. Хотя формально она выступает иностранным инвестором, у меня возникло подозрение в том, что за ее спиной может стоять одна из узбекских компаний, а точнее - один из местных олигархов. Если это так, то в нужный момент, эта «немецкая» фирма может быть выкуплена с потрохами этим самым олигархом, к которому в итоге перейдут права владения и эксплуатации объекта. Тем самым олигарх воспользуется льготами, предоставляемыми иностранным инвесторам и посредством этого сможет снизить свои издержки по инвестированию в этот объект. По большому счету, я бы выступал за уравнивание в правах местных и иностранных инвесторов, хотя бы для того, чтобы снизить мотивацию первых прибегать к теневым схемам, действуя через подставные иностранные фирмы.

Переходим к генеральному подрядчику. Опять-таки, в данном случае им выступает фирма-инвестор, о производственных мощностях (или capacities, по-английски) ничего не удалось выяснить из открытых источников. Что опять ставит вопрос о коммерческой и юридической ответственности за техническую безопасность строящегося объекта. Если не дай бог произойдет несчастный случай по причине ненадлежащего качества строительных работ, то может оказаться, что за случившееся не с кого будет спросить.

Лот №4. 45-этажное здание бизнес-комплекса. Здесь мы опять, в который раз, «натыкаемся на те же грабли». Так, инвестором и одновременно генеральным подрядчиком по данному лоту выступает еще одна малоизвестная фирма, ООО «General Packaging Masters». Как вы можете догадаться, и в Golden Pages о ней ничего нет (см. ниже).

Судя по названию, можно предположить, что какая-то фирма сделала доход на упаковочном бизнесе, достаточный для того, чтобы инвестировать в 45-этажный объект. Все возможно в мире бизнеса. Но у меня большие сомнения в том, что такая фирма может выступить добросовестным генеральным подрядчиком по строительству такого сложного объекта. Ведь не всякая фирма с опытом строительных работ возьмется за строительство небоскребов. Ранее сообщалось, что строительные работы по данному лоту осуществит Murad Buildings, у которой все-таки имеется послужной список введенных в строй объектов. Но тогда каковы будут взаимоотношения между этой строительной компанией и «мастерами упаковки», и зачем нужно вообще это звено, представленное «упаковщиком», в коммерческо-производственной цепочке. Ведь каждое звено в такой цепочке добавляет к общей стоимости объекта. Нет ли здесь каких-то скрытых накруток стоимости? Развеять эти сомнения может только полное раскрытие информации Дирекцией МДЦ по всем лотам.

Лот №5. Конгресс –холл. Инвестором здесь выступает Akfa Dream World LLC. С таким названием фирмы в справочнике Golden Pages (уже ожидаемо!) нет (см. скриншот ниже).

Однако слово AKFА в названии фирмы наводит на мысль, что это возможно одна из дочерних фирм AKFA Group, группы компаний, бенефициарное владение которыми приписывают нынешнему мэру Ташкента и бывшему директору МДЦ «Tashkent City” Джахонгиру Артыкходжаеву. AKFA Group, согласно тому же источнику, является основным игроком на рынке алюминиевых и пластиковых окон и дверей в Узбекистане, но влияние Артыкходжаева распространяется далеко за пределы этого сектора рынка. У этой компании имеется целый ряд дочерних компаний в стране и даже представительский офис в Украине.

Что интересно, в Турции тоже имеется достаточно известная компания AKFA Holding с широким спектором секторов, в которых она оперирует, включая строительство и технологии, причем осуществляет она свой бизнес в ряде стран бывшего СССР. При этом своего сайта у этой компании нет.

Я не смог найти свидетельств того, что между AKFA Holding и AKFA Group имеется какая-та связь, кроме совпадения названий. А посему вернемся к Akfa Dream World LLC. В названии этой компании LLC означает Limited Liability Company, то есть Общество с ограниченной ответственностью. Использование в названии «LLC», а не «ООО» говорит о том, что она скорее всего зарегистрирована за рубежом. Где именно, я выяснить не смог. Какие вопросы возникают в этой связи? Прежде всего то, что если эта компания является одной из обоймы AKFA Group, то зачем последней для участия в инвестировании Tashkent City надо было делать это окольным путем, через регистрацию за пределами Узбекистана? Не является ли эта схема способом воспользоваться льготами, предоставляемыми для иностранных инвесторов?

Или же: не является ли это способом убедить президента в том, что Дирекция МДЦ Tashkent City успешно привлекает иностранные инвестиции? В реальности может оказаться, что под покровом «иностранных» инвесторов выступают наши местные. И в таком случае делается это для того, чтобы угодить амбициям президента.

Лот №6. Деловой центр и 4 высотных здания. Это единственный лот, по которому ситуация более или менее удовлетворительна с точки зрения прозрачности и представительства по ключевым участникам проекта. Хотя и инвестором, и проектировщиком, и генподрядчиком лота выступает одна и та же фирма, Bomi Engineering & Construction Co Ltd, все-таки о ней можно найти информацию в интернете и даже ее корпоративный вебсайт, http://www.bomienc.com/en/. На этом вебсайте имеется достаточно информации о деятельности компании, ее послужном списке и даже о ее финансах. Сайт Tashkent City дает также информацию о размере инвестиции, которую ожидают от южно-корейской компании – 50 миллионов долларов.

Что однако вызывает некоторое недоумение, так это размер инвестиции. 50 миллионов – это чрезвычайно мало, если сопоставлять ее, с одной стороны, с заявленной общей стоимостью всего проекта Tashkent City (1,3 миллиарда долларов), а с другой – с размером строительной площади, которую собирается освоить эта компания. Как видно из моих расчетов, представленных ниже в таблице, пропорционально южно-корейская компания собирается ввести в строй 20% от совокупной строительной площади на всех объектах Tashkent City. Если экстраполировать эту пропорцию на ожидаемую стоимость лота №6, то получится 254 миллиона долларов. Это в пять раз больше того, сколько собирается инвестировать Bomi Engineering & Construction Co Ltd. Как объяснить эту разницу?

Не думаю, что значительная разница в размере стоимости одного квадратного метра может быть допустимой для разных лотов. А если все-таки эта разница велика, то возникает вопрос, а не завышена ли стоимость в расчете на один квадратный метр по некоторым лотам? Другое объяснение может быть дано, если предложить, что заявленная стоимость Tashkent City (1,3 миллиарда долларов) слишком завышена. В таком случае возникает риск введения в заблуждение президента о реальной стоимости всего проекта. Я надеюсь, Дирекция МДЦ даст разъяснения по этому вопросу и развеет наши сомнения.

Лот №7. Мультифункциональные здания (Европейский бульвар). Здесь ситуация аналогична лотам 1- 4. О заявленном инвесторе ООО «Premium Village» мне вновь не удалось получить никакой информации. Ясно, что это местная фирма, но кто ее владелец, каковы ее структура и возможности, мне не удалось выяснить, используя открытые источники. Нет этой фирмы и в бизнес-справочнике Golden Pages (см. ниже).

Лот №8. Парк. Этот лот заявлен «неинвестиционным», то есть, будет возводиться самой Дирекцией МДЦ «Tashkent City”, правда не совсем понятно, исходя из расчета каких средств, какого бюджета. Скорее всего, средства выделит Ташкентский городской хокимият, но хотелось бы большей ясности и в этом вопросе.

Ниже приводим обновленную совокупную таблицу по всем лотам. В этой таблице желтым цветом обозначены сектора, по которым не удалось получить никакой информации. Затемненные (темно-бардовые) сектора указывают на компании, по которым имеются серьезные вопросы. Совокупность этих желтых и затемненных секторов обозначают общую проблемную зону, которая требует освещения, иначе возникают подозрения о теневом характере ведения дел по соответствующим лотам проекта.

Заключение

Что же мы выявили при рассмотрении всех лотов. Прежде всего то, что здесь с иностранными инвестициями дело обстоит не совсем так, не так радужно, как это представляет Дирекция МДЦ. Пока более менее ясной представляется картина по 6-му лоту, где южно-корейская компания выделяет 50 миллионов долларов. А это всего лишь 4% от совокупной заявленной стоимости всего проекта (1,3 миллиарда долларов). То есть, непонятным является источник оставшейся части, или 96% от всей стоимости проекта.

Как видно из моих подсчетов, представленных в таблице ниже, в целом, из 8 заявленных инвесторов только 3 являются формально иностранными. Но если копнуть поглубже, то из этих троих пока только одного без сомнений можно отнести к реально иностранным инвесторам. По остальным двум (High Land City и Hyper Partners Gmbh) еще предстоит выяснить, стоят ли за их спиной наши отечественные бизнесмены.

При этом, вызывают серьезные вопросы по 6 из 8 инвесторов (High Land City, ООО «Lotus Gas Invest», Hyper Partners Gmbh, ООО «General Packaging Masters», Akfa Dream World LLC, и ООО «Premium Village»), что вызывает подозрения о том, что в значительной степени инвестиционная программа проекта осуществляется по теневым схемам.

Ситуация по генподрядчикам такая (см таблицу ниже): 5 отечественных и 3 иностранных компании.

Причем, из 8 генподрядчиков по 3-м (Hyper Partners GmbH, ООО «Lotus Gas Invest», ООО «General Packaging Masters»), тоже возникают серьезные вопросы. Это означает, что три лота из восьми могут потенциально представлять зоны риска с точки зрения технической безопасности и риска для жизни людей. Я думаю, что публичных заверениях Дирекции МДЦ «Tashkent City» о том, что вопросам технической безопасности уделяется большое внимание, будет недостаточно. Лучшей гарантией безопасности строящихся объектов для людей служило бы, если бы было больше прозрачности, больше информации о том, кто является подрядчиком, каков их опыт строительных работ, какими ресурсами и мощностями они располагают, и не возникнет ли ситуация, когда не с кого будет спрашивать за неполадки и (не дай бог!) возможные жертвы.

Возникает ощущение, что скорость реализации проекта, его быстрые результаты рассматриваются руководством страны как приоритетные («у нас нет времени на раскачку» - слова президента), а методы ведения дел отходят на второй план. С точки точки зрения наведения внешнего лоска этот подход может дать некоторые результаты: будет торжественная сдача объекта в срок, разрезание ленточки под звуки фанфар, дифирамбы в местной прессе. Но с точки зрения методов решения вопросов, при которых цель (быстрее ввести объект в эксплуатацию) оправдывает средство, эффект может оказаться удручающим.

В 2017 г. Дирекция МДЦ «Tashkent City” отобрала мастер-план и приняла концепцию строительства этого амбиционного объекта. Однако мне не удалось найти изложение этой концепции в интернете. На мой взгляд, эта концепция должна была включить в себя не только архитектурный, но также и бизнес-план, то есть детальный расчет того, какую экономическую отдачу принесет строительство делового центра. Ни Дирекция МДЦ, ни правительство пока не дали таких убедительных расчетов.

Если финансово-экономическая эффективность проекта не так важна, то может быть, расчет делается на репутационный эффект? Действительно, Дирекция МДЦ Tashkent City заявила, что этот проект призван стать смотровой площадкой для действующих и потенциальных зарубежных инвесторов, что данный инвестиционный проект — «это возможность взглянуть на Узбекистан под другим углом, увидеть все предпосылки для нового этапа экономического развития страны». Но, на мой взгляд, то, как ведутся дела, будет иметь обратный эффект и только отпугнет серьезных инвесторов.

У меня мало сомнений в том, что то, что будет воздвигнуто в итоге, будет выглядеть внешне привлекательно - пусть не Заха Хадид, но хоть какие-то прилично выглядящие высотки. Но если Дирекция не прояснит поставленные этой статьей вопросы, международные наблюдатели отметят все еще остающуюся склонность руководства страны вести дела, прибегая к теневым схемам или путем принуждения местных бизнесменов вкладывать свои средства в проекты, отдача от которых для них остается под вопросом. А это означает, что политические риски, ассоциированные с прямыми инвестициями в эту страну, остаются высокими.

Особое беспокойство вызывает тот факт, что руководство страны видимо считает пример строительства Tashkent City образцовым и намечает распространить его на всю страну. Однако если не будет дана адекватная, критическая оценка того, как осуществляется строительство этого, главного на сегодняшний день делового центра страны, то проблемы, обозначенные в этой и предыдущей статьях, будут только множиться, что может в итоге нанести огромный урон экономике страны, интересам ее граждан и репутации Узбекистана в глазах международных инвесторов, институтов и общественности. В итоге, Узбекистан может получить очередную потемкинскую деревню, цена которой для страны будет слишком высока, а ожидаемый эффект слишком мал.